每年春节都是一二线城市楼市的传统淡季，但对三四线城市来说，却可能是最佳的去库存窗口。狗年春节，上证报多名记者返乡走访各地楼市发现，三四线城市的分化比较明显，呈冷热不均态势。
房地产资深人士指出，二手房市场的活跃度是判断三四线城市楼市发展潜力的关键，同时，一线或“强二线”城市周边的三四线城市仍然是最值得关注的。
“因城施策”有了效果
“这两年，金华的房价上涨比较明显。2016年前，金华房价都在10000元/平方米以下，这次回老家发现，想在金华比较好的地段买套房，均价都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金华的易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉上证报记者，现在金华的上海财经大学浙江学院、万达广场附近都在搞开发，都是比较热门的地段。不少人还是希望到城里买个房读个书。
在安徽阜阳，上证报记者走访发现，当地楼市还是比较红火的，到处是在建楼盘，农村居民进城和返乡打工者的置业热情高涨。为了将来的子女教育，当地结婚的“标配”都是购置新房和新车。
不仅是东部地区的楼市比较红火，中西部的新疆乌鲁木齐和内蒙古包头的楼市在“因城施策”的灵活调控下也发生了明显变化。乌鲁木齐市民小徐向上证报记者表示，乌鲁木齐的房子比以前好卖了，尤其是学区房，房主价格咬得紧，可砍价的空间很小，总价100多万的房子也就能降2万到3万的样子。即使不是学区房，在买涨不买跌心理的推动下，也好卖了，看房的人明显多了。“我有一套单身公寓，2016年下半年挂出去的，一直不冷不热的，但在最近终于卖掉了。”
包头市的房地产中介王晓孔告诉上证报记者，这两年来包头的二手房房价也有过一波行情，目前已进入平稳期，房价总体是稳步向上的走势。以王晓孔所负责片区的某央企楼盘为例，90多平方米毛坯房的成交价已从2016年的约6000元/平方米上涨到目前的约7500元/平方米。
当然，也有房子不好卖的地方。在山西阳泉，上证报记者实地走访后最大的感受就是二手房卖不动，买一手房的人也不多。当地人小韩告诉记者：“我姨在市中心有套房子，买的时候50万元，这都过去3年了，房价依然是50万元，还卖不出去。一手房，原来房价最贵的地段也就4000元/平方米，而现在新开发的小区普遍还卖不到这个价格。”
小韩表示，在当地几乎很少有返乡置业这种情况，大家的共识是当地的房子没有啥价值，大家反而都比较想“出去”。对当地年轻人来说，石家庄、太原和北京都是更好的去处。
再看楼市曾经火爆的江苏，在南京六合区工作的小王告诉记者，六合的房价总体还是比较平稳的。但目前的一手房市场已很少有开盘日光的情况，二手房的价格也略有下跌。“现在房子不如以前好卖了，地铁口经常有人拉客看楼盘，房源供应也在增多，安置房一建一大片。”而回到苏州、南通老家过年的上证报记者发现，当地没什么人讨论房价，这个话题聊不过三句就会被岔开，让人感觉楼市的关注度较以往已大为下降。
哪些三四线城市有潜力
去年12月下旬，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示：2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，今年三四线城市房地产政策将宽紧结合，宽在人才、自住需求，紧在投资投机。三四线城市的楼市调控目前主要还是以库存多少分为两类：靠近一二线城市的三四线城市整体仍存在收紧的可能，特别是核心城市周围的区域;中西部的三四线城市则可能继续执行去库存政策。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，判断一个三四线城市是否具有发展潜力的重要指标便是其二手房市场的活跃程度。一般，成熟市场的一二手交易相对来说都是非常活跃的，而后，二手市场会逐步占据主导地位，这也是成熟房地产市场基本的发展逻辑。
丁祖昱认为，未来可以重点关注两类三四线城市：一是环一线或是环强二线城市的三四线城市，只要解决交通和配套问题，它们会成为这些一线或是强二线城市的卫星城。二是完全独立的，特别是省会级(或地区中心)的城市，这些城市主要还是靠自身的能力和实力发展。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察，而其中的核心指标仍是二手房市场，主要应关注转让和租赁的活跃程度。如果一个城市的二手房市场并不发达，那么基本也可以判断，高房价很可能是“昙花一现”，是不存在实际支撑的。
多地调控收紧 新年房地产平稳开局
2018年的春节楼市没有了往常的喧嚣。中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了休假模式。2月上旬，一线城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，其中，苏州环比降幅达八成。三线城市方面相对稳定，成交量环比下降9%。
中原地产首席分析师张大伟表示，从春节期间的网签数据看，一二线城市基本全面暂停，成交主要以三四线城市为主。很多距离一线城市近的四线城市，房地产市场成交量超过了二线城市。
“赚一线城市的钱，买二三线城市的房，已成为越来越多在外打拼游子的选择。”张大伟说，返乡置业群体主要分两类，一类是为了让父母生活得更好，选择在城里购买一套房，给父母住;另一类则是为了投资，虽然一线城市买不起，但也不能让钱闲着，觉着买了房才安心，索性在老家买一套房保值增值。
值得注意的是，三四线城市已在春节前后启动调控收紧步伐。2月13日，淄博市政府发布了《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。该《通知》显示，淄博市房地产市场调控联席会议的主要职责是统筹协调全市房地产市场调控工作，研究分析房地产市场形势，提出房地产市场调控重大政策;拟定工作推进措施，并进行监督检查;加强部门联动。
《通知》同时提出，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
其中，淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/平方米以内，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。北京路以西、上海路以东、鲁泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以东、新村西路以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易。
近期发布类似新政的，还有三亚和湖北省。11日，三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求房地产开发企业按规定向三亚市发改委申请价格备案。“申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价;已经办理预(现)售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。”
11日，湖北省物价局以《紧急电报》形式向各市、州、直管市、神农架林区物价局(发改委)发出《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》，重点强调加强监测监管，密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为，包括商品房销售不按《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》的规定明码标价，在标价之外加价出售商品房;中介公司收取超出商品房销售价格以外的费用;未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准，强制提供代办服务、捆绑收费等。
专家认为，导致政府集中调控的主要原因，仍是难抑的购房热情。中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，全国公布2018年1月销售业绩的房地产企业有28家，大部分均刷新了同期历史纪录，销售额创新高。28家企业合计2018年1月销售额高达4131亿元，同比上涨幅度高达65%。
张大伟表示，春节期间，三四线城市很多标杆房企开启了抢收销售，但从2018年整体来看，去库存与抑过热将成为三四线城市的调控主要内容。库存多的去库存，库存少的抑过热。2018年三四线城市房地产政策热点将宽紧结合，宽在人才引进和自住需求，紧在投资投机。
谈及2018年的房地产市场，多位业内人士认为，房地产调控大概率难以放松。张大伟表示，持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，2017年或是销售顶峰。预计今年全国房地产市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。
近日，北京市将今年《政府工作报告》细化分解成198项重点工作任务。其中明确，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，完成1200公顷住宅供地，发展长期租赁市场，鼓励产业园区建设职工集体宿舍，推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设形成市场供应等。
北京市政府办公厅相关负责人表示，将完善制度保障，全面加强绩效管理，对慢作为、不作为等严肃跟踪问责，确保任务得到落实。
