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全球超过九成的超高层建筑将落户中国

来源:《建筑结构》杂志  作者:*  日期:2014-6-10
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  近日,RET睿意德中国商业地产研究中心发布《踩钢丝的巨人——世界超高层建筑研究报告》。研究发现,全球超过九成的超高层建筑将位于中国,其中,中西部地区城市则成为未来超高层建筑的密集区。

  近日,RET睿意德中国商业地产研究中心发布《踩钢丝的巨人——世界超高层建筑研究报告》。研究发现,全球超过九成的超高层建筑将位于中国,其中,中西部地区城市则成为未来超高层建筑的密集区。

  超高层建筑在前期可行性研究,产品定位和后期营运都充满挑战,如同一个踩钢丝的巨人。而根据调研,在中国大陆,特别是二三线城市,未来将陆续有大量的巨人,走上这条钢丝。

  该报告统计了全球464座250米以上的建成/封顶、在建及待建超高层项目,综合分析了超高层建筑受经济环境及市场发展不同而造成地理分布、结构功能及运营管理的差异性。

  全球超高层建筑概览 中国最多

  中国是全球拥有250米以上超高层建筑最多的国家,共有122座,占全球总数的一半以上,而建筑总高度为36765米,约为排名第二的阿联酋三倍,建筑的平均高度超过300米;中国第一高楼上海中心大厦已经结构封顶,总高度为632米,是世界第二的超高层建筑。

  从全球地理分布来看,超高层建筑主要集中于人口密度较高的亚洲国家,中东富庶国家阿联酋和沙特阿拉伯的超高层建筑数量也相当多,约占全球总数的21%;而欧洲国家却鲜有超高层建筑。

  在全球超高层建筑数量排名前十的城市中,迪拜以32 座的绝对优势占据了全球第一的位置,总高度达9941米,几乎整个中东地区的超高层建筑都集中于迪拜;而十强城市中,中国的城市(含港澳台)占据了六席,相比之下,超高层建筑最早出现的美国仅有两个城市上榜。

  建成或封顶、在建及待建项目全球分布

  对全球超高层建筑的高度进行了统计,发现250~300 米的项目是目前已建成超高层建筑的主流,占比达到了57.3%。超过400米的建筑共有16 座,除中东、美国及马来西亚共7座外,其余全部位于中国。

  从高度增长趋势来看,在建和待建项目中400 米以上的比例明显增加,分别达到13.8% 和17.0%。未来400米以上建筑主要集中在亚洲,亚洲将会是全球超高层建筑最热的一个地区。

 

  超高层建筑在中国的分布情况

  从超高层建筑在中国的地理分布情况来看,250米以上已建成超高层建筑有34%在华东,是全国超高层建筑最密集的地区。相比之下,在建的超高层建筑主要集中于华中和华南地区,比重分别为23% 和21%。

  从待建及规划项目来看,华东、华南的数量领先于全国,然而两个地区的表现不同,华东地区的超高层建筑将“散落”在多个城市,而华南地区的项目将比较集中;此外,西北和西南地区的比重也在逐年上升。

  超高层建筑在中国各大城市的分布状况

  从城市来看,上海建成的超高层建筑数量列全国之首,共有17 座;而华南地区的已建成超高层建筑主要集中于广州和深圳。研究发现,无锡的超高层建筑数量达到了7座,仅次于重庆,位居全国第六。

  待建的超高层建筑中,深圳的项目非常多,总共11座,位居全国第一。相比之下,北上广的开发节奏已经逐步放缓,直至上海中心大厦竣工以后,上海超高层建筑会进入一个相对的低潮期。另外,一些尚没有超高层建筑的三线城市,例如青岛、兰州和徐州,将会是未来超高层建筑开发非常盛行的城市。

  纯住宅比例增加 超高层建筑进入销售市场

  RET睿意德中国商业地产研究中心分析发现,超高层建筑的物业类型呈现丰富化趋势。尽管依然有近半的超高层建筑为纯办公楼项目,然而用于综合功能、酒店、住宅的超高层建筑数量近年大幅提升。特别是纯住宅项目已经从90年代的占比为0已提升至18%。

  这一趋势在中东尤为明显,近六成纯住宅项目坐落于迪拜,主要面向世界顶级富豪散售。而在中国大陆,特别是二三线城市的超高层写字楼散售的案例也逐渐增多。 RET睿意德中国商业地产研究中心统计显示,西安市超过97%以上的项目为销售型产品,其中自用客户与投资客占比为6:4,部分超高层项目达到7:3的比例。

  租金回报更高 金融与专业服务业成为租赁大户

调研的数据显示,超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前,香港国际金融中心(IFC) 的租金达到59元/平方米/天,相比核心商圈的中环,租金高出55%;而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金则高出17%。

  在针对纽约、上海、香港的超高层办公楼租户背景分析中,金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积,为主力租户。

  RET睿意德中国商业地产研究中心总经理认为:“相比一般写字楼,超高层建筑多为新建项目,且成本高,品质好,许多超高层建筑作为城市的地标建筑,也吸引了颇具实力的企业入驻。

  未来趋势

  (1)到2020年,全球250米以上超高层建筑的数量将达到464座,总建筑面积将超过9000 万平方米,超过九成以上将集中在中国大陆地区。成都、重庆、南宁等西南城市将会是超高层建筑的重点开发城市,超过400米以上的建筑将占五分之一。

  (2)目前超高层建筑中,有专业绿色建筑机构认证的项目不足10%,随着各地政府的倡导和推进,预计到2020年,这一比例将超过50%。

  (3)尽管全球最高建筑的纪录不断被刷新,然而在现有的超高层建筑中,结构高度超过600米的项目寥寥无几,未来入市的项目中超过这一标准的也屈指可数。

  (4)未来超高层建筑将逐渐增加酒店、公寓等人口密度较低的物业;而电梯的配比、空调新风系统的布局以及动线的设计都需要更加科学的计算。【完】

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