最新资料显示,今年1-8月全国公共财政收入82330亿元,增长10.8%。但与此同时,几乎所有地方政府都在喊缺钱。原因在于,自1994年分税制改革以来,超收几乎变成了机制性问题,年年有超收,且逐年增加。2010年预算收入目标是8%增幅,最终实现21.4%;2011年也是8%的增幅目标,最终实现24.8%,缺钱态势显而易见。
土地收入的锐减是其中主要因素。
财政部数据显示,今年前8个月,全国土地出让成交额大幅下降,国有土地使用权出让收入15579亿元,与上年同比减少5493亿元,下降26.1%。
以上半年楼市低迷影响最大的杭州为例,足见土地收入下降带来的地方财政压力。今年1-6月,杭州土地出让收入仅完成135.54亿元,下降了43.4%,只完成了年度计划的31.5%。正是在这样的背景下,杭州全市地方财政收入3-6月连续4个月出现负增长。
地铁物业成关键
杭州财政收入下滑背景下,城市轨道交通投资引入社会资本成为重要看点。
发改委审批通过的文件显示,杭州地铁一号线工程分为A、B两部分,其中,A部分主要包括土建工程、轨道等,总投资为137.9亿元,占一号线总投资的62.5%,由杭州地铁集团公司负责投资和建设,并拥有资产权。B部分为除A部分以外的车辆、信号、售检票系统等机电
设备,总投资82.9亿元,占一号线总投资的37.5%,该部分引入社会投资建设。
而B部分的投资方中,有香港铁路有限公司。根据审批文件,香港铁路的全资子公司港铁杭州一号线投资有限公司投资22.246亿元,占49%股权。
值得关注的是,作为香港地铁的运营商,香港铁路有限公司的成功之道在于地铁物业,在全世界地铁公司均亏损的情况下,香港地铁通过挖掘地铁物业价值实现赢利。
与杭州地铁物隐含的地铁物业相比,深圳地铁的“轨交物业模式”则开宗名义。
根据已经公布的信息,深圳地铁7号线、11号线,总投资分别为254.92亿、333.22亿元。文件明确指出,资本金占总投资的50%,主要来源为轨道交通上盖及沿线土地的开发收入,在土地收益不能满足需求时由市财政资金投入。资本金以外的资金利用国内银行贷款解决。
《东地产》获知,有关方面还将积极探索建立“轨道+物业”一体化设计、投资、建设和经营的投融资模式。
显而易见,和香港的发展模式相似,轨交物业将成为下一轮开发商的投资热点,地 机会再临 暗战轨交时代
除了开发商外,轨交投资潮也为置业者提供了未来发展路径。
事实上,“跟着地铁投资”一直是楼市投资的“黄金(1774.80,4.60,0.26%)法则”。即使是在宏观调控背景下,“轨交房”依然是购房者热捧的“香饽饽“,物业价值持续上行。
根据经验,轨道交通的
辐射半径大概为一公里,一般而言,对辐射范围内的房价都有一定的提升作用。当然,在不同地段,轨道交通对房价的影响也不同。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍告诉《东地产》,在比较偏僻的地方,轨道交通周边的房价甚至可以比略远的地方高两倍以上,但是如果在闹市区,轨道交通对房价的影响就没有那么明显。
眼下,对上海楼市的轨交物业而言,最新的机会是22号线开通在即。
作为距离中心城区最远的几个区域之一,金山区由于地理位置偏僻,交通不便,区域内楼盘成交均价一直都处在全市排名最末位,目前区内楼盘均价在万元左右,有不少楼盘为千元盘。对于金山而言,虽然楼市均价较低,但依旧很难吸引到来自其他区域的购房者,包括刚需购房者的关注。
22号线一旦开通,从金山新城至上海南站仅需30分钟,一举改善出行不畅的现状。据了解,近期以来金山楼市已有
预热征兆,轨道交通沿线的物业已经引发市场关注。
轨交置业法则能否在宏观调控时代应验,金山或将是最好的试金石。【完】
上一页12下一页