【作者】摘自:中国建筑
金属结构信息网
中国房地产在经历了“人适应房子”到“房子适应人”的转变后，进入了新的发展阶段，这就是“房子引导人”。在这个阶段，原有的市场观已经不能够满足市场真正的需求，我们必须要以科学的发展观来指导房地产业，在新的、更高层面上选择和确立适应产业发展的市场观。清华大学客座教授曾宪斌先生认为，房地产业在市场观上面临十大选择。
一、迁就的市场观与创造的市场观
所谓迁就的市场观就是迎合消费者的需求，这与不研究市场、漠视消费者需求的阶段固然有本质的不同，但这种迁就和迎合所满足的也是消费者表面的需求，这种需求在消费者已知的知识和经验范围之内。而消费者“喜新厌旧”的本能在不同阶段的深层次需求可能并未得到满足。当然就连消费者自己也没有这种深层次需求的自觉意识。只有潜意识中需求的新产品出现，他才会眼前一亮。就像电视机、手机出现一样，人们原来并不知道自己需求这类东西，可一旦面世，就成了不可或缺的用品。房地产亦同此理，“小户型热”、“联排别墅热”就是例证。因此，“创造”、“创新”、“超前”、“引导”应当成为新的市场观中的关键词。应当生产、设计出超越消费者现有的知识和经验的产品，满足“喜新厌旧”的市场需求。
二、静态的市场观与动态的市场观
我们观察到的市场是相对静态的，但市场的本质是动态的过程。一个房地产开发项目从立项到规划到交付使用物业，时间跨度数月或者数年，如果把握不准市场变化趋势，可能就会建造一些新的“老房子”。
三、显现的市场观与透视的市场观
用目前通常的市场研究方法，看到的客户层面是显现的，主要是“持币选购”及部分“持币待购”的市场，但实际上市场的潜力往往要比我们了解的大得多。只是因为缺乏相应的创新产品激活、催化，让这部分“持币” 者转换为显现的选购者。例如当我们将物业定位为投资工具，且这种回报不仅高于银行存款，而且比股市等安全时，这种潜在的市场能量就会显现且潜力不可估量。
四、功利的市场观与可持续的市场观
并不是产品卖得好就是一切。单纯为销售而不顾可持续发展的功利市场观往往导致“杀鸡取卵”。比如小区建设过于“高、大、全”的会所，固然对于提高小区的形象、促进销售很有帮助，但日后的经营管理却步履维艰。
五、阶段的市场观与全程的市场观
在“房子适应人”的阶段，销售、推广也研究市场，但在产品的研发阶段却缺乏市场观念；回归营销的本源，是一切过程均研究市场，从市场出发，贯穿房地产的全过程，从市场调研、规划定位、营销推广、价格策略、物业管理等。起点至终点，都要满足市场需求。
六、局部的市场观与综合的市场观
这主要是指房地产的产品在实体上是一个整体，在策划过程中需要有整体的市场观念，在户型设计、规划布局、景观绿化、
配套设施，以至立面色调、社区文化等都要进行统筹。否则就可能由于某一方面的缺乏而出现“木桶理论”的短板现象。 七、生理的市场观与心理的市场观
商品升级换代过程中，人们往往重视物质层面，满足市场感官需求的创新，而不能理解社会的发展已经超越了单纯住得“好一点”的物质层面，进入了以品质为基础、以优质感为导向的非物质时代。即更多的消费需要满足心理、精神层面的需求，如品牌价值、隐私保护、心理安全、社区沟通等等。
八、扁平的市场观与多维的市场观
所谓扁平的市场观，是指在较为狭窄的角度上，或者是传统的视角上理解房地产的功能。如住宅就是用于居住，且主要是自用。而多维的市场观认为，同样一个住宅，它的用途既可以是自住，也可以投资；既可以是第一居所，也可能是第二居所；既可以是住宅，也可以是居家办公的场所。据说美国人平均一生迁移七次，中国人随着经济发展、城市化进程的加快，人们的流动速度也在加快。具有了适应这种发展的市场观，就会发现同样是住宅也可以做成与传统品种不同的产品。
九、孤立的市场观与联系的市场观
房地产的行业从来不是孤立的。它既与国际国内的政治、经济、文化息息相关，又与各行各业的发展密切相连。在实际运作中，房地产的市场人士对此却常常熟视无睹。即使在营销
市场分析中，也未能指出其与房地产项目、产品的内在有机联系。
十、局限的市场观与开放的市场观
传统的房地产市场理论认为房地产是不动产，因而目标客户往往以项目所在地为圆心，设定一个半径不等的区域，作为市场研究的范围。殊不知这种“原住地”概念的局限市场观完全不适应社会的发展。汽车时代来临带来的活动范围大大超出了“原住地”的限制，社会10大阶层的形成使“物以类聚，人以群分”的需求强烈冲击着原有的居住观念，人们自觉不自觉地向各自的品牌社区“归队”。经济的发展，使异地置业成为可能。于是我们能在海南三亚看到一批又一批来自内陆，来自东北的购房群体。从这个意义上说，谁树立了开放的市场观，谁就拥有了开放的市场。
